Diário de Reforma #3: Planejamento financeiro, arquiteto, engenheiro, ART e a quebradeira

Nesse post do diário de reforma, vou falar um pouquinho de todo o processo do ANTES de iniciar as obras: do planejamento financeiro para a compra do imóvel e para a obra, da contratação dos serviços de arquitetura, de engenharia e mostrar um pouco da quebradeira e do que esperamos virar nosso novo lar!

Aqui terá também um pouco do projeto em 3D que a THACO Arquitetura preparou para nós, como uma forma de observarmos como aproveitar ao máximo todos os móveis e itens de decoração que já temos… Claro que haverão mudanças e algumas adaptações, por isso, não deixem de acompanhar o diário de reforma por aqui 🙂

Planejamento Financeiro para o novo Apartamento e para a Obra

Estamos dando um grande passo em nossas vidas.

Temos um apartamento quase todo quitado, na cidade de São Paulo, e quando nos mudamos para Piracicaba, resolvemos tentar não nos desfazer dele. Colocamos para alugar e, em 3 meses, ele estava alugado.

Para o valor do aluguel, na cidade de São Paulo ainda conseguimos uma rentabilidade OK, não maravilhosa, mas também não abaixo da caderneta de poupança (para verificar isso, precisa dividir o valor do aluguel pelo valor do imóvel e o % ser superior à rentabilidade da caderneta de poupança. Se o valor der menos que a poupança, pela lei da oferta e da procura, ou o imóvel está super valorizado ou o valor do aluguel tá rendendo menos que a poupança, um indicativo de que o dinheiro tá mal empregado). Se consideramos o valor que pagamos pelo imóvel, antes da enorme valorização imobiliária que houve nos últimos anos, a rentabilidade está muito boa. Mas considero o valor que pegaria pelo imóvel caso eu resolvesse o liquidar rapidamente hoje.

Aqui no interior, demos uma entrada e financiamos o resto do apartamento antigo (que adoramos a planta, os espaços, mas está muito velho) que estamos reformando. Pagamos a parcela do imóvel com o valor do aluguel que recebemos. É uma operação arriscada, pois o apartamento pode ficar sem alugar, o inquilino pode dar calote e tudo mais… Por isso, assim que passar essa reforma, precisaremos ter uma contingencia de, no mínimo, 3 meses para isso.

Como dinheiro é um recurso escasso e não dá em árvore, temos uma restrição orçamentária. Essa operação “casa nova no interior” nos descapitalizou por completo. Até teríamos credito no banco, mas não quisemos. De dívidas, já basta o financiamento imobiliário. Então, resolvemos nos desfazer de um de nossos carros para a reforma. Estamos com um carro apenas, até que essa fase de altos gastos com reforma passe e possamos planejar a compra de outro carro. Tudo ao seu tempo.

Por essa razão, nosso orçamento é apertado e não pode passar do valor que temos. Para ter controle disso, utilizo minha planilha de orçamento familiar no MS Excel, que já deixei aqui disponível para download para vocês (clique aqui para baixar a sua). Basta pegar um dos espaços ali e renomear como “Reforma Apartamento”. Aí você vê o que está indo para isso e como a reforma está impactando o orçamento geral do lar.

Por que contratar um arquiteto?

Disse acima que temos um orçamento bem apertado e que também queríamos aproveitar nossos móveis – que são antigos, de excelente qualidade e carregam histórias familiares com eles. Dessa forma, a THACO Arquitetura vem me ajudando a reaproveitar o que já tenho e a não gastar dinheiro de forma desnecessária. Em São Paulo, por exemplo, eu fiz sem arquiteto. Teve várias situações que paguei uma coisa, não ficou como imaginei e tive que pagar de novo para refazer. Uma vez que isso aconteça, já pago o arquiteto!

Além disso, o arquiteto ajuda muito a:

• não correr o risco de comprar material a mais ou a menos, já que, após aprovado o projeto 3D que ele te apresentará, ele vai calcular a quantidade necessária de cada material, podendo você colocar os valores para facilitar a sua programação financeira. No meu caso, a Thais Costa, da Thaco Arquitetura, entrega uma planilha em excel com quantidades e valores e, com esses valores, atualizo minha planilha de finanças pessoais, que disponibilizei acima.
• Ela mede tudo, faz uma planta de obras e essa planta é a que vai para a prefeitura para aprovação da obra (ART, falarei mais dela abaixo);
• Você pode também optar por contratar o arquiteto para gerenciar todos os fornecedores da obra e prestar ajuda técnica e estética na compra dos materiais.
• Além de oferecer idéias únicas, que um leigo, como eu, jamais teria. Eu nunca imaginaria em ter um closet nesse apartamento. Graças a Arquiteta Thais Costa e sua criatividade, eu terei esse espaço!

Aqui alguns desenhos que ela propôs para nosso novo lar

Serviços de Engenharia, ART e obras

No prédio onde estou reformando, não é possível iniciar a obra sem que seja entregue a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), assinada por um engenheiro, que dá entrada na prefeitura com a planta desenhada pela arquiteta e entrega esse papel ao síndico. Só com esse papel em mãos, o sindico dá ou não a autorização para que a obra seja iniciada.

Para mim, essa ART é novidade. Mas fui pesquisar e vi que, em virtude de obra mal planejada e realizada em um apartamento que causou a ruína do prédio, foi editada a Norma Brasileira NBR 16.280/2014, da ABNT, que passou a regular a realização de obras nos edifícios, onde a principal mudança é a exigência de que os proprietários que pretendem executar qualquer tipo de obra em suas unidades, independente da complexidade ou proporção (obra que envolva quebras, inclusive troca de pisos e azulejos, é necessário solicitar o laudo) tem o dever de apresentar um projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto, cabendo ao síndico autorizar ou não a reforma.

Pode parecer burocracia demais, mas achei bastante conveniente isso, pois deixa bem explícito os responsáveis por cada processo, conferindo mais segurança na execução de reformas em condomínios. Imagina se eu quebro uma parede, por conta, e isso mexe na parte estrutural do prédio?

Neste aspecto, a obediência da norma é indicada por todos os sindicatos da habitação dos estados.

Para mim, como proprietária do imóvel, o documento é importante pois indica os responsáveis técnicos pela execução de obras e, caso algo aconteça, como não fiz nada “por conta”, não cabe a mim a responsabilidade.

Bom, por hora é isso.

Espero vocês me acompanhando nesse diário de reforma, onde escolherei os detalhes, acabamentos, materiais e como finalmente ficará o projeto final, já que muita coisa já mudou em relação ao projeto 3D que mostrei para vocês…

Um beijo, Marrie

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